Der Immobilienmarkt hat lange geboomt. Einer der Gewinner war die Vonovia SE. Das Unternehmen mit Sitz in Bochum ging aus der Deutsche Annington hervor, die im Rahmen einer Privatisierung der Eisenbahnerwohnungen ein große Immobilienpaket übernehmen konnte. Inzwischen ist Vonovia in Deutschland eines der führenden Immobilienunternehmen und in vielen Großstädten mit einem Portfolio vertreten.
Die Vonovia Aktie hat in den zurückliegenden Jahren stark vom Boom am Aktienmarkt profitiert. Aber: In den letzten Monaten ist die Aktie von Vonovia deutlich unter Druck geraten. Aufgrund der schwierigen Rahmenbedingungen am Markt hat das Unternehmen die gesamten Kursgewinne der letzten Jahre wieder abgegeben.
Die Vonovia Aktie muss aktuell unter dem schwierigen Marktumfeld leiden/ Bilderquelle: vonovia.de
- Mit mehr als. 500.000 Einheiten einer der größten Immobilienkonzern
- Vonovia Aktie lange auf Wachstumskurs
- Anteil der Dividende an den Mieteinnahmen hoch
- Expansion nach Österreich und Skandinavien
Vonovia SE: Startschuss fällt mit der Deutsche Annington
Das ist der Vorstandsvorsitzende von Vonovia Rolf Buch/ Bilderquelle: vonovia.de
Vonovia gehört zu den wichtigen Immobilienkonzernen, die in der deutschen Immobilienwirtschaft eine sehr große Rolle spielen. Ursprünglich als Deutsche Annington in den Immobilienmarkt eingestiegen, ist die Vonovia SE erst 2015 entstanden. Der Start in den Immobilienmarkt verlief fulminant, das Unternehmen konnte sich von 114.000 Eisenbahnerwohnungen etwas mehr als 64.000 Einheiten sichern.
In den Folgejahren übernahm der Konzern weitere Wohnungspakete in das Portfolio, darunter Einheiten:
- der BIG Heimbau
- der Allianz Versicherung
- des Konzerns RWE.
Ein sehr wichtiger Schritt auf dem Weg zu einem der wichtigen Immobilienunternehmen in Deutschland war die Übernahme von 152.000 Wohneinheiten 2005. Damit wickelte die Deutsche Annington den bis dahin größten Deal im Immobiliensegment in der deutschen Geschichte ab.
Aber: Mit den Jahren wurde immer klarer, dass die Strategie der Deutsche Annington – der Kauf von Wohneinheiten und deren Privatisierung – zunehmend an Grenzen stieß. Ein möglicher Börsengang tauchte für das Unternehmen immer wieder auf. Die Deutsche Annington stieg 2013 in den Prime Standard ein. Allerdings wurde der Börsengang von einigen Problemen begleitet.
Der heutige Immobilienkonzern Vonovia entstand aus der Übernahme der Gagfah. Das Geschäft hatte ein Volumen von 3,9 Milliarden Euro. In der Folge stimmte 2015 die Hauptversammlung dafür, das Unternehmen in Vonovia umzubenennen. Im gleichen Jahr wurde die Aktie in den DAX aufgenommen und landete damit im wichtigsten deutschen Aktienindex. Nach der Umfirmierung expandierte das Unternehmen auch stärker ins europäische Ausland. So wurde 2016 Conwert Immobilien aus Österreich übernommen.
Das ist der Hauptsitz der Vonovia/ Bilderquelle: vonovia.de
Die Vonovia Aktie im Überblick
Die Aktie von Vonovia hat sich in den Jahren nach dem Börsengang auch durch den soliden Aufwärtstrend am Markt sehr gut entwickelt. In den letzten Monaten hat die Vonovia Aktie allerdings sehr stark unter Druck gestanden. Im 1-Monats-Zeitraum ist die Aktie mehrfach an der Unterstützungslinie von 22,70 Euro abgeprallt, hat diese letztlich aber doch nach unten durchbrochen.
Über die Widerstandslinie bei 24,60 Euro hat es das Wertpapier am Ende nicht geschafft. Im Hinblick auf den kompletten Anlagehorizont seit Einstieg der Vonovia Aktie an der Börse ist nach wie vor ein leichtes Plus zu verzeichnen. Einen erheblichen Teil der Kursgewinne hat das Wertpapier allerdings wieder abgegeben.
In Umlauf befinden sich aktuell (Stand Dezember 2022) mehr als 795 Millionen Aktien. Diese befinden sich zu circa zwei Dritteln in Streubesitz. Ausgehend vom Kurswert je Aktie von Vonovia kommt das Unternehmen an der Börse auf eine Marktkapitalisierung von 17,11 Milliarden Euro. Analysten sehen für das Wertpapier ein erhebliches Kurspotenzial, weshalb an dieser Stelle die Vonovia Aktie Prognose eher in Richtung Buy tendiert.
Größter Einzelaktionär von Vonovia ist mit 11,1 Prozent die Norges Bank. Dahinter kommen:
- BlackRock – 7,2 Prozent
- APG – 4,0 Prozent
- DWS Investment – 3,1 Prozent.
Der überwiegende Teil der Aktionärsstruktur wird von institutionellen Investoren ausgemacht. Diese haben einen Gesamtanteil von 94 Prozent. Private Anleger sind lediglich zu sechs Prozent an der Aktie der Vonovia SE beteiligt (die Zahlen stammen vom 31. August 2022).
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Entwicklungen rund um die Vonovia Aktie werden sehr stark durch die Trends am Immobilienmarkt beeinflusst. Hier hat das Unternehmen in den letzten Monaten mit gegenläufigen Trends zu kämpfen. Auf der einen Seite sind es stark steigende Zinsen und Preise, welche die Entwicklung des Unternehmens belasten. Neu- und Refinanzierungen waren in den letzten Jahren bereits generell an höhere Hürden gebunden.
Die aktuellen Trends am Markt machen es für Vonovia nicht einfach, das Portfolio weiter auszubauen. Zusätzlich erhöht sich natürlich auch der Druck hinsichtlich der Refinanzierung. Aktuelle steigen nicht nur die Zinsen für private Bauherren. Auch institutionelle Kreditnehmer sehen sich mit einer neuen Situation konfrontiert.
Auf der anderen Seite erhöhen die Schwierigkeiten am Immobilienmarkt den Druck auf Mieter. Experten gehen davon aus, dass in den kommenden Wochen und Monaten die Mieten steigen. Ein entsprechender Trend ist bereits zu verzeichnen. Damit kann Vonovia auch mittelfristig höhere Umsätze erwirtschaften. Parallel steigen aber auch die Schwierigkeiten. Hohe Energiekosten treiben die Nebenkosten für viele Mieter mittelfristig in die Höhe. Unter Umständen läuft Vonovia hier Gefahr, ein finanzielles Risiko aufzubauen – wenn die Betriebskostennachzahlungen nicht mehr finanzierbar sind. Davon profitieren auch andere Unternehmen, wie zum Beispiel das Start Up Boxabl.
Dass die hohen Zinsen nicht einfach verschwinden, hat mit der Inflation zu tun. Im Zuge des Überfalls Russlands auf die Ukraine ist es zu massiven Verwerfungen in vielen Wirtschaftsbereiche gekommen. Durch noch von Corona gestörte Lieferketten, die hohen Energiepreise und Sanktionen auf eine ganze Reihe an Produkten sind die Preise massiv gestiegen. Um die Inflation von über 10 Prozent wieder einzufangen, drehen die Notenbanken an der Zinsschraube.
Das ist der Vonovia Aktienchart/ Bilderquelle: traderfox.com
Und es ist nicht davon auszugehen, dass die zuletzt etwas verhaltenen Zinsschritte zu Ende sind. Gerade die Eurozone hinkt der Fed in ihren Zinsentscheidungen leider etwas hinterher. Die Investmentbank Stifel hat aus diesem Grund den Immobilienmarkt – inklusive der Vonovia Aktie – herabgestuft. Dass Immobilienwerte in Form des Stoxx Europe 600 Real Estate zuletzt eher mäßig performt haben, passt an dieser Stelle sehr gut ins Bild. Teilweise waren die Werte das Schlusslicht im europäischen Sektorenvergleich. Das im Aufsichtsrat Clara C. Streit den Aufsichtsrat führen soll, hat das Vonovia Aktie Kursziel nicht wesentlich nach oben geschraubt.
Trotz der eher schwachen Performance in den vergangenen Wochen sehen Experten für die Aktie von Vonovia nach wie vor keine Signale für einen massiven Ausverkauf. Im Gegenteil: Ein nicht unerheblicher Anteil der Analysten, wie Warburg Research oder UBS, sehen die Vonovia Aktie als potenziellen Zukauf im Portfolio. Nur eine Minderheit sieht das Wertpapier auf Hold. Im November 2022 bewegte sich das Vonovia Aktie Kursziel um 35,20 Euro.
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Vonovia hat in den zurückliegenden Jahren ein bis 2018 sehr robustes Wachstum beim Umsatz realisiert. 2015 lag der Umsatz des Immobilienkonzerns noch bei 2,88 Milliarden Euro. Im darauffolgenden Jahre konnte Vonovia bereites deutlich mehr als drei Milliarden Euro Umsatz verbuchen. 2018 übersprang der Konzern dann die 4-Milliarden-Euro Marke.
Im Jahr 2019 ging es beim Konzernumsatz allerdings deutlich nach unten. Hierfür lassen sich mehrere Ursachen ausmachen. Einerseits hat der Mietdeckel in Berlin den Konzernumsatz belastet. Parallel hat das Unternehmen ein größeres Immobilienportfolio in Skandinavien erworben.
Sowohl 2018 als auch 2019 fällt eine sehr starkes Schuldenplus auf. Bei den Verbindlichkeiten ging es 2018 um fast neun Milliarden und 2019 noch einmal um knapp sechs Milliarden Euro nach oben. Mit der Übernahme der Deutsche Wohnen ist diese Schuldenlast noch einmal deutlich gestiegen. Einige Analysten sehen hier sogar eine Verdopplung der Verbindlichkeiten.
Die Vonovia Aktie hat in den letzten Jahren ein gutes Wachstum verzeichnen können./ Bilderquelle: vonovia.de
Umsatz der Vonovia Aktie in den Jahren 2017 bis 2021:
| Umsatz in Mio. Euro | |
|---|---|
| 2017 | 3.706 |
| 2018 | 4.131 |
| 2019 | 3.711 |
| 2020 | 4.102 |
| 2021 | 5.426 |
2021 ist der Konzernumsatz wieder deutlich gestiegen und hat die Delle aus dem Jahr 2019 mehr als wettgemacht. Für 2022 rechnet der Konzern wieder mit einem deutlichen Plus beim Umsatz. Die bisher angegeben Quartalszahlen lassen die Vermutung zu, dass der Konzernumsatz durchaus auf ein Niveau von etwa 30 Prozent wachsen kann.
Vonovia Dividende: Starke Beteiligung der Aktionäre
Vonovia gehört nicht nur zu den größten Immobilienkonzernen in Deutschland, das Unternehmen ist bekannt für eine starke Beteiligung der Aktionäre an den Mieteinnahmen. Diese eher aggressive Strategie wird aber nicht unkritisch aufgenommen. Es gibt immer wieder Stimmen, welche sich bei Vonovia eher einen substanziierten Umgang mit der Dividende wünschen würden.
Je nach Jahr und Quelle liegen die Angaben für die Anteile aus der Gewinnbeteiligung zwischen einem Drittel bis fast der Hälfte an jedem über die Mieten verdienten Euro. Aus Sicht der Aktionäre ist diese hohe Ausschüttung natürlich im ersten Moment ein Vorteil.
In den zurückliegenden Jahren lag die Dividendenrendite zwischen 2,83 bis 3,64 Prozent. Aber: Nüchtern betrachtet verschärft dieser Kurs natürlich gewisse Trends. Jeder Euro, den Aktionäre über die Vonovia Aktie Rendite erhalten, fehlt beispielsweise im Schuldenmanagement. Kritik, von welcher sich der Konzern in den letzten Jahren allerdings nicht hat beirren lassen.
Die Vonovia bietet auch eine innovative App & digitale Mietverträge an/ Bilderquelle: vonovia.de
Dividende der Aktie von Vonovia in den Jahren 2017 bis 2021:
| Dividende in Euro je Aktie | |
|---|---|
| 2017 | 1,24 |
| 2018 | 1,35 |
| 2019 | 1,47 |
| 2020 | 1,58 |
| 2021 | 1,66 |
Aus Sicht eines Portfolios, das sich nicht ausschließlich auf Wachstumswerte konzentriert, ist die Vonovia SE durchaus interessant. An diesem Punkt muss aber klar sein, dass die Immobilienbranche aktuell ein einem sehr schwierigen Umfeld unterwegs ist. In den Aktienkorb sollte das Wertpapier derzeit nur einfließen, wenn der Aktienbesitz allgemein eher breit gestreut ist und sich allgemein nicht nur auf Immobilienwertpapiere konzentriert – um Klumpenrisiken im Portfolio zu verhindern.
Vonovia Aktie: Hohe Zinsen & Verbindlichkeiten als Belastung
Wohin bewegt sich die Aktie von Vonovia. Die Einschätzung der Experten ist letztlich nur eine Momentaufnahme – gestützt auf die technische Analyse und einige Fundamentaldaten. Was in den kommenden Jahren zu einer echten Herausforderung werden kann, ist die hohe Verschuldung des Immobilienkonzerns. Eigenkapital und Verbindlichkeiten stehen sich etwa in einem Verhältnis 1:2 gegenüber.
Angesichts einer zunehmend angespannten Situation am Markt kann diese Schuldenquote zu einem Problem werden. Das Unternehmen hat zuletzt einen positiven Ausblick auf das Schuldenmanagement abgeliefert.
Aber: Es stehen in den kommenden Jahren einige besicherte Finanzierungen zur Verlängerung an. Hier steht das Unternehmen mit Kreditgebern in Verhandlung. Parallel will das Unternehmen Einheiten veräußern und die Erlöse zum Schuldendienst einsetzen. Auf beiden Ebenen nehmen die Schwierigkeiten zu. Der Kapitaldienst wird letztlich durch höhere Zinsen teurer.
Auf der anderen Seite müssen potenzielle Käufer der Wohneinheiten/Immobilienpakete teuer finanzieren, was sich letztlich – zumindest mittelfristig – auf den Preis auswirken kann. Zwar sorgt der Druck auf Immobilienfinanzierungen gerade im privaten Eigenheimbau eher für einen Abschwung. Mietimmobilien können von diesem Trend aber durchaus profitieren, da die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt.
Hinsichtlich des Umsatzes geht der Konzern von einem weiterhin positiven Trend aus. Hier bleibt insgesamt abzuwarten, welche Richtung der Markt einschlägt. Kurzfristig gehen Analysten noch von einem stabilen Trend aus. Mittel- bis langfristig kann sich die Entwicklung allerdings ändern. Hier sind die Unsicherheiten aktuell einfach sehr hoch.
Die hoe Verschuldung von Vonovia könnte zu einer Belastung in den nächsten Jahren werden./ Bilderquelle: vonovia.de
Umsatzprognose der Vonovia SE in den Jahren 2022 bis 2025:
| Umsatz in Mio. Euro | |
|---|---|
| 2022 | 2.922 |
| 2023 | 3.143 |
| 2024 | 3.209 |
| 2025 | 3.472 |
Ob die Vonovia Aktie bei 21,30 Euro endlich Halt findet, bleibt abzuwarten. Dass viele Analysten für das Wertpapier, wie auch für die DIC Asset Aktie, ein sehr viel höheres Vonovia Aktie Kursziel sehen, könnte gewissermaßen als Einstiegssignal gewertet werden. Kurzfristig zeigt sich das Wertpapier eher unentschlossen, die Vonovia Aktie deutet im Chart eher einen Seitwärtstrend ab.
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Vonovia ist eines der größten Immobilienunternehmen in Deutschland – mit einem Bestand von schätzungsweise 565.000 Wohneinheiten. Die Vonovia AG ist aber nicht das einzige Immobilienunternehmen. Wie hat sich die Peer Group entwickelt? Zu den Mitbewerbern in Deutschland gehören unter anderem:
- Accentro Real Estate
- LEG Immobilien AG
- TAG Immobilien AG
- Patrizia Immobilien AG
International steht das Unternehmen im Wettbewerb mit Konzernen wie Welltower, Equity Residential oder Prologis.
Fokussiert sich der Sektorenvergleich ausschließlich auf den deutschen Immobilienmarkt, sind die Ergebnisse eindeutig: Alle Immobilienkonzerne stehen inzwischen unter Druck. Es ist überall deutlich abwärts gegangen. Im Anlagezeitraum über fünf Jahre haben die Aktien von TAG Immobilien und Accentro Real Estate besonders stark nachgegeben.
Letztere befindet sich bereits seit Mai 2020 auf Talfahrt. Überraschend ist, dass sich für Vonovia, LEG und TAG Immobilien einige Gemeinsamkeiten in der Kursentwicklung ausmachen lassen. Die einsetzende Corona Pandemie hat in den Charts aller Immobilienunternehmen Spuren hinterlassen. Für die Vonovia Aktie, LEG Immobilien und TAG Immobilien ging es anschließend wieder aufwärts – bis nahezu zeitgleich ab Mitte August 2021 deren Aktienkurse nachgaben.
Eine Überraschung ist der Blick auf den internationalen Immobilienmarkt. Hier sind einige Aktienwerte dabei, die im Kurstrend deutlich moderater gefallen sind bzw. sich sogar positiv entwickelt haben. Welltower hat im 12-Monats-Zeitraum beispielsweise ein Plus von mehr als 25 Prozent erzielt, während es für die Vonovia Aktie um mehr als 53 Prozent nach unten ging.
Die Vonovia ist eine der größten Immobilienfirmen in Deutschland/ Bilderquelle: vonovia.de
Vonovia und Co. über Immobilien ETFs
Immobilien Aktien, wie zum Beispiel auch die Omega Healthcare Aktie, haben in den letzten Jahren eine starke Performance erzielt waren eine Möglichkeit, auch ohne eigene Immobilien vom Boom beim Betongold zu profitieren. Gerade Klein- und Privatanleger sehen sich an diesem Punkt mit einer Herausforderung konfrontiert: Den Aufbau eines breit gestreuten Portfolios, das nicht ausschließlich auf den Immobiliensektor setzt.
Indexfonds bieten die Chance, sich in der Anlagestrategie sehr unterschiedlich auszurichten. Besser bekannt sind diese auch als ETF. Es dreht sich um Fonds, welche nicht aktiv an einer vom Fondsmanager festgelegten Performance ausgerichtet werden. Indexfonds greifen sich einen Börsenindex heraus und bilden diesen nach.
Im Fall der Vonovia Aktie liegt der Fokus nicht allein auf Immobilienindizes, wie dem Stoxx Europe 600 Real Estate. Als einer der wichtigen deutschen Immobilienkonzerne ist die Vonovia SE Teil des DAX. Hier ergibt sich aus Anlegersicht ein Vorteil. Im DAX sind Unternehmen aus sehr verschiedenen Branchen vertreten. Über einen ETF auf den DAX entsteht eine Streuung, die sich nur über Immobilien-ETFs so nicht erreichen lässt.
Handelbar ist die Aktie der Vonovia SE unter anderem über:
- SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF
- iShares European Property Yield UCITS ETF (Dist)
- BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF
- iShares Core DAX® UCITS ETF (DE) EUR (Dist).
Für die Auswahl der Fonds sind einige Parameter wichtig. Hierzu zählt die Form der Replikation.
Die Vonovia Aktie ist auch über verschiedene ETFs handelbar/ Bilderquelle: vonovia.de
- vollständig vs. teilweise: Fondsgesellschaften bilden über die ETFs einen Index nicht zwingend vollständig ab, sondern nehmen eine Auswahl vor. Einer der Gründe für Unterschiede zwischen den einzelnen ETFs – auch im Hinblick auf die Wichtung der einzelnen Aktienwerte.
- physisch vs. synthetisch: Viele Fondsgesellschaften nutzen für die Nachbildung einzelner Indizes in den ETFs einen real existierenden Wertpapierkorb, zu dem auch die Vonovia Aktie gehört. Es gibt aber auch Indexfonds, für die zu einer synthetischen Replizierung gegriffen wird. Hierfür sind unter anderem Derivate wie Swaps im Einsatz.
Solche Unterschiede in der Replizierung müssen Anleger in ihre Anlageentscheidung unbedingt einfließen lassen.
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Mit einem Bestand von deutlich mehr als 500.000 Wohneinheiten ist die Vonovia AG einer der größten deutschen Immobilienkonzerne und hat in den letzten Jahren auch die Expansion in den europäischen Markt gewagt. Im Rahmen einer aggressiven Wachstumspolitik und des Booms am Immobilienmarkt hat das Unternehmen lange auch im Kurs der Vonovia Aktie auf Wachstum setzen können. Anleger haben parallel eine hohe Vonovia Dividende erzielt. Ende 2022 steht der Konzern, wie auch Helma, auf dem Parkett allerdings unter Druck. Hohe Zinsen belasten Vonovia – was aber nicht nur für den Immobilienkonzern, sondern die gesamte Branche gilt.
Bilderquelle:
- vonovia.de
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